Erbengemeinschaft: Streit um die Immobilie

04. Dezember 2017


Streit in der Erbengemeinschaft kann zu Wertverlusten führen

Verkaufen, vermieten, selber nutzen? Erbengemeinschaften können nur Entscheidungen treffen, wenn sich alle Beteiligten einig sind. Das ist besonders schwierig, weil die Interessen sehr unterschiedlich und die Emotionen sehr heftig sein können. Welche Lösungen gibt es in dieser Situation?

In Deutschland werden laut einer Studie bei zwei von drei Nachlässen auch Immobilien vererbt. In rund achtzig Prozent der Fälle gibt es mehrere Erbberechtigte  und kein Testament – oder im Letzten Willen werden mehrere Erben mit festen Anteilen bedacht. Dann entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft, die im  Schnitt  aus 2,4 Personen besteht.
Der Erbengemeinschaft gehört alles gemeinsam. Jeder Erben hat Anrecht auf einen bestimmten Teil dieses Gesamterbes. Auch über Gegenstände – wie zum Beispiel ein Haus – darf die Erbengemeinschaft nur gemeinsam verfügen. Alle müssen sich also einig sein, ob einer von ihnen das Haus übernimmt und die anderen auszahlt, oder ob die Immobilie verkauft oder vermietet werden soll. Auch über die Investitionen, die für die Vermietung nötig sind, muss Einigkeit herrschen. Es gibt also viele Anlässe für Auseinandersetzungen.

Der beste Schutz dagegen ist ein klar formuliertes Testament, das die Verteilung des Erbes regelt. Im Idealfall hat der Erblasser vor dem Verfassen die Wünsche und Absichten seiner Angehörigen erfragt und sich von einem Anwalt fachmännisch beraten lassen. Wenn zum Beispiel nur eines der drei Kinder das Elternhaus später selbst bewohnen möchte, könnte dieses als Erbe der Immobilie festgelegt werden und auch, wie den anderen Geschwistern ihr Anteil auszuzahlen ist.

Lassen die Formulierungen des Testaments dagegen Spielraum, wer überhaupt zu den Erben zählt und mit welcher Quote er jeweils bedacht werden sollte, so kann es darüber schon vor dem Nachlassgericht zum Streit kommen. Denn bei diesem Gericht müssen alle, die erbberechtigt sind, zuerst einen Erbschein beantragen. Werden die Ansprüche eines Erben von einem anderen in Zweifel gezogen, kommt es zu Verfahren, die sich lange hinziehen können. In dieser Zeit ist es besonders schwierig, den Nachlass angemessen zu verwalten. Das kann auch im Hinblick auf die Haftung der Erben (zum Beispiel für Personenschäden durch verfallende Häuser) ein Problem werden.

Ist mir mein Erbe einen (Familien-)Streit wert? Kann ich eine Gerichtsentscheidung in aller Ruhe abwarten oder will ich kurzfristig Nachlassgegenstände – wie etwa ein Haus – nutzen oder die Erbschaft am liebsten so schnell wie möglich ausgezahlt bekommen? Wenn Erben sich ihrer Ziele und Möglichkeiten bewusst sind, können sie besser nach dem passenden Weg suchen, um sie zu erreichen: 

  • Wer Zeit hat und sein Recht auf jeden Fall durchsetzen will, sollte sich von einem erfahrenen Anwalt für Erb- und Immobilienrecht beraten lassen.
  • Wer unter Zeitdruck steht, die Prozesskosten scheut oder einem Familienstreit aus dem Weg gehen möchte, kann zum Beispiel gegen eine Abfindung auf seine Erbschaft verzichten oder seinen Erbschaftsanteil an Miterben verkaufen.
  • Können oder wollen die Miterben ihr Vorkaufsrecht nicht in Anspruch nehmen, kann der Anteil auch an Dritte verkauft werden, zum Beispiel über entsprechende Internetportale.
  • Lässt sich in der Erbengemeinschaft keine Einigung über einen Verkauf herstellen, kann die Absicht, ein Antrag auf Teilungsversteigerung einzureichen, neuen Schwung in die Verhandlungen bringen. Denn kommt es zu einer Versteigerung, wird die Immobilie weit weniger Erlös erzielen als bei einem Verkauf. Das trifft besonders diejenigen unter den Erben, die einen großen Anteil an der Hinterlassenschaft erhalten.
  • Wer trotz unterschiedlicher Interessen den Familienfrieden nicht aufs Spiel setzen möchte, kann sich an einen Mediator wenden. Der lotet die Interessen und Befindlichkeiten aller Beteiligten aus, um eine für alle akzeptable Lösung zu finden – ein Weg, der oft schneller zum Ziel führt und den Beteiligten hilft, Wertverluste zu vermeiden.