Illegale Unter-vermietung: Frist-lose Kündigung?

21. September 2017


Mieter, die Zimmer an Touristen vermieten wollen, müssen dafür die Erlaubnis ihres Vermieters haben

Viele Mieter bieten über Portale wie Airbnb,  9flats und wimdu ein Zimmer oder gleich ihre ganze Wohnung für Touristen als Unterkunft an. Damit riskieren sie allerdings eine Kündigung durch ihren Vermieter. Fristlos darf diese aber nicht sein, fand nach dem Berliner jetzt auch das Amberger Landgericht.

Fast 39.000 Plätze in Berlin,  fast 17.000 in München, mehr als 16.000 in Hamburg: So viele Unterkünfte wurden allein in den drei größten deutschen Städten in diesem Jahr über Airbnb vermittelt. Deutschlandweit wird inzwischen jede elfte Ferienunterkunft über dieses oder ähnliche Portale gebucht.

Vielen Mietern ist dabei nicht klar, dass sie über ihre Wohnung nicht wie ein Besitzer verfügen können: Bevor sie einzelne Zimmer oder gleich ihre ganze Unterkunft über Airbnb anbieten, brauchen sie eine Erlaubnis ihres Vermieters. So forderte eine Vermieterin ihren Mieter auf, seine Wohnung sofort zu räumen, als sie entdeckte, dass er diese online als Touristenunterkunft anbot. Schließlich sei im Mietvertrag eine Untervermietung ausdrücklich untersagt worden. Trotzdem war der Mieter der Meinung, dass die Vermieterin ihn erst einmal abmahnen müsse, bevor sie ihm  – im Wiederholungsfall – kündigen könnte.

 

Das Landgericht Amberg bestätigte diese Auffassung und erklärte die sofortige Kündigung für unwirksam. Begründung: Die Vertragsverletzung sei nicht so schwerwiegend, dass auf eine Abmahnung verzichtet werden könne. Das wäre nur möglich, wenn eine Abmahnung keine Aussicht auf Erfolg hätte oder sich das Vertrauen nicht wiederherstellen ließe. Dass dies aber durchaus möglich sei, zeige auch eine Klausel im Mietvertrag. Darin ist festgehalten, dass die Vermieterin fordern könne, ein Untermietverhältnis innerhalb eines Monats zu beendigen.
Eine fristlose Kündigung ist nur möglich, wenn der Mieter trotz Abmahnung sein Verhalten nicht ändert. Weitere Gründe für eine sofortige Kündigung, wie etwa eine besondere Abnutzung der Mietwohnung durch die Untervermietung, lägen nicht vor.

Die Untervermietung von Zimmern oder Wohnungen an Touristen werden nicht nur von Vermietern aufmerksam verfolgt. Die Steuerbehörden überprüfen, ob Gewerbe- oder Umsatzsteuern gezahlt werden und ob die Einnahmen in der Steuererklärung korrekt angegeben sind. Außerdem kann in einigen Bundesländern mit angespanntem Wohnungsmarkt die (regellmäßige) Untervermietung an Feriengäste als Zweckentfremdung von Wohnraum gelten und dann zu einer Geldstrafe führen.